Сибмама - о семье, беременности и детях

[Кейра]

Здравствуйте!

Свекровь хочет приобрести квартиру в новостройке у моей хорошей знакомой. Дом сдается в конце года. Из документов на квартиру есть только отюстированный ДДУ.
По условию этого договора стоимость оформления переуступки застройщиком составляет 3% от стоимости квартиры. Свекровь хочет сэкономить, не оформлять переуступку, а дождаться получения права собственности и тогда уже официально приобрести квартиру по договору купли-продажи.
Ну а продавец (моя знакомая) естественно хочет получить полный расчет за квартиру уже сейчас.
Вопрос как обезопасить такую сделку?
Знакомая хоть и хорошая, но в жизни всякое бывает.
Вряд ли достаточно расписки, что продавец получила нужную сумму и обязуется передать квартиру в такой-то срок?

[Евгеника]

Кейра
Можно составить предварительный договор/договор о намерениях, в котором будет указано, что покупатель расчитался за квартиру, а продавец обязуется зарегистрировать свое право собственности на квартиру в теч. определенного срока после подписания акта приема-передачи от застройщика (неделя, месяц, 5 дней, как стороны договорятся) и заключить договор купли-продажи с покупателем в теч. определенного срока после регистрации своего права (опять же срок по договоренности сторон). Если продавец откажется (допустим), в судебном порядке его можно будет обязать заключить основной договор. Также можно предусмотреть штрафы для уклоняющейся от исполнения условий предварительного договора стороны.

[RaccoonCoon]

Про предварительный договор уже сказали. Расписка в получении суммы тоже желательна, чтобы сложнее было оспорить факт исполнения договора покупателем.

[Кейра]

Евгеника
RaccoonCoon
спасибо!

Еще такой деликатный вопрос.
Повторюсь, в жизни всякое случается, если вдруг не дай Бог с продавцом до подписания основного договора что-то случится, а у свекрови на руках будет только предварительный договор и расписка, какие дальнейшие действия? Кто будет нести ответственность за соблюдение условий предварительно договора? Продавец в разводе, у нее двое несовершеннолетних детей.

[Катерина Александровна]

Кейра
Вот я бы не решилась на предварительный договор с расчетом за квартиру по расписке, в данной схеме есть шанс остаться и без квартиры и без денег.
Совершенно правильная мысль относительно смерти продавца, да и обсолютно нет ни какой гарантии, что продавец захочет продавать квартиру после сдачи дома в эксплуатацию, когда цена значительно возрастет.
Я бы вообще не сильно расчитывала на доказывание своей правоты в суде с предварительным договором, поверьте, грамотный юрист сможет оспорить предварительный договор, хотя бы на основании того, что в договоре не возможно определить обьект сделки, т.к. квартира еще не существует. И еще по предварительному договору нельзя производить расчет, т.к. предварительный договор порождает обязательство в будущем и является неденежным обязательством.
Ну и самое главное ... продавец может в любой момент заключить договор уступки права с третьим лицом, оформить все это дело в Росреестре, а вы об этом и знать не будете, а в случае оформления с вами договора уступки и оформления в Росреестре вы получаетет все права по договору и спите спокойно.
Я считаю, что нет смысла так рисковать, заключайте переуступку и регистрируйте в Росреестре.

_________________
Сын Глебушка 12.06.2013г.

[Кейра]

Катерина Александровна
Спасибо большое за подробный ответ!
Екатерина Александровна, еще свекрови в нотариальной конторе предложили такой вариант, что денежные средства свекровь по расписке передает продавцу вроде как в займ (сумма в расписке будет равна предполагаемой рыночной стоимости квартиры после сдачи дома), а приобретаемая квартира оформляется в залог и по условиям расписки Продавец обязуется вернуть либо деньги, либо квартиру в установленный срок.
Пишу со слов свекрови, может что-то не совсем точно формулирую.
Как Вы смотрите на такой вариант?
Хотя похоже, судя по Вашему предыдущему ответу, будущую квартиру пока не возможно оформить в залог, т.к. объекта сделки еще не существует

[Катерина Александровна]

Кейра
А в чем проблема оформить переуступку прав?

_________________
Сын Глебушка 12.06.2013г.

[7цветик]

Кейра
а зачем оформлять переуступку у застройщика? если он берет за оформление такие деньги? вы можете совершенно самостоятельно оформить договор уступки прав требования по договору долевого участия и зарегистрировать его самостоятельно, а застройщика поставить перед фактом состоявшейся уступки как новый кредитор

[Кейра]

Катерина Александровна
в договоре есть пункт:

[7цветик]

Кейра
это возможно сделать и без застройщика, вам нужно заключить соглашение об уступке прав требования, зарегистрировать его в юстиции самостоятельно - нет никаких проблем

[Катерина Александровна]

Кейра
Что у Вас в договоре по поводу переуступки?
Уведомление ЗАстройщика обязательно или только оформление 3%?
Вообще можно действовать и без застройщика, при условии, что у продавца есть 100% оплаты, ну и не мешало бы запросить справку у ЗАстройщика об оплате.
Тут как раз и кроется вся проблема, переуступить можно только после 100% оплаты, и сверку платежей должен сделать Застройщик + ЗАстройщика как минимум нужно уведомить о переуступке.
Если с оплатой и уведомлением ЗАстройщика проблем нет, то:
1. пишите уведомление ЗАстройщику.
2. получаете подтверждение 100% оплаты.
3. составляете договор уступки права требования и регистрируете в Росреестре с продавцом.

_________________
Сын Глебушка 12.06.2013г.

[Кейра]

Катерина Александровна
Цитирую полностью пункт договора:

[ясена]

[Кейра]

ясена
оплата 3%, на мой взгляд, не совсем обязательство, а скорее соглашение по оплате услуг за оформление пакета документов.
Хотя, согласна, что Застройщика вряд ли порадует такого рода заявление в случае если пакет документов будет оформлен без его участия.

[7цветик]

ясена
согласие застройщика, если вы оплатили договор полностью, не требуется, так как в обязательстве он является должником - обязан передать квартиру после постройки

а вот если договор долевого участия полностью не оплачен вами, то тогда уступка прав по договору возможна только с согласия застройщика (так как, он является одновременно кредитором по обязательству об оплате), а изменение должника в обязательстве возможно только с согласия кредитора

если договор полностью не оплачен, то застройщик может дать письменное согласие на уступку, при условии перевода долга на нового участника долевого строительства
и при этом оформление уступки вы вправе осуществить самостоятельно и не оплачивать 3% за составление договора